半年度土拍楼叔之前已经做了总结，这篇盘点一下半年度商住预售证发放情况。今年上半年，全市共计取得商住预售许可证160张，其中天元区68张、荷塘区17张、芦淞区18张、石峰区12张、云龙示范区45张。（住建局网站未显示渌口区情况，暂无数据）
商品牌预售证是楼市的晴雨表，对于房源库存和市场走势有很大影响，也一定程度上反应了当下房地产行业的运行情况。
房地产管理法》" data-type="2" data-url="" style="white-space: normal;">依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
根据国家规定的商品房预售证发放要求来看，预售证的发放情况某种程度上还能体现出房企的推盘节奏、受欢迎程度、综合开发能力和资金管控能力。
更直接一点，就是房企实力的体现。
推盘节奏&受欢迎程度
稳定加推：绿地21城、星合湘水湾
上半年全市共有46个住宅项目取证，取证数量前三的项目为绿地21城（11张）、建发央著（10张）、中海国际社区（9张）和绿城桃李春风（9张）。 
根据46个项目的每月取证的情况来看，绿地21城、星合湘水湾、香江悦府、恒大御景天下、美的铂悦府等项目在上半年有3个月份以上的取证记录，推盘节奏更加稳定。
绿地21城以叠墅产品为主，每一栋都有独立预售，数量上有优势。而且在目前已经公布的每个月的销量榜中，除1月无数据，项目在2-5月均位列全市10榜单，受欢迎程度可见一斑，这也必然推动了他们稳定频繁的取证节奏。此外，在加推频率上，楼叔印象最深的当属星合湘水湾，多次在圈子里看到湘水湾开盘或加推热销的喜报。
湘水湾在1、3、4月共计取证了4栋房源，分别为六期55栋和七期72、78、80栋。
项目1月取证并加推78号栋，均价约9500元/㎡；3月取证并加推72号栋瞰江华宅，均价约14000元/㎡；最近则是在5月加推了80号栋，主推93㎡和128㎡产品，皆引全城争抢，火热之势从未消减。
湘水湾4个月总销量超4亿元，并且在上半年2-5月都进入了销量榜10，再次验证了受欢迎程度与取证加推频率之间的密切关系。绿地21城、星合湘水湾这些处于销售中期的项目，会通过销量和市场热度来决定推盘节奏。项目卖得好，为了跟上房源库存，取证频率就会更频繁，所以购房者们查阅商品房预售证的时候，可以关注一下各个项目的取证频率。如果说销售中期的项目取证加推的房源数量比较保守，那么纯新盘首开必然会迎来一次大批量取证节点，典型的如建发央著、中海国际社区、绿城桃李春风等。建发和中海在开盘前分别取证5栋和9栋，并通过开盘节点强大的活动造势、产品运营和销售手段消化了首批库存，凭借了出色开盘业绩和持续热销的推动，毫无疑问成为了今年上半年的楼市主角。建发央著一期共计14栋，目前已经取得预售许可证10栋，分别为1、2、5、6、7、8、10、12、13、16栋，目前除了16栋还未加推，其他房源均为在售。建发央著在4月开盘前就官宣引进白鹤小学及株洲市二中两大教育资源配套，开盘后不到2个月的6月23日，项目旁的株洲市二中莲花中学（暂命名）就正式启动了土石方工程动工仪式。
在株洲，开发前期便签约教育配套的项目，有；但是同时整合、新建中小学校，并与项目同步开发的，建发央著尚数株洲家。
自开盘后，项目4-6月每个月均有取证记录，开盘房源所剩不多，后续加推也必须趁热打铁。在连续成为4、5月全市销售金额和面积的“双冠”后，建发销售人员放话称，项目一期将在今年内清盘，这很大程度归功于建发的综合开发能力。
而在另一个片区，中海国际社区以9张预售许可证的数量紧随其后，作为第二季度的第二个主角，中海项目也是凭借了强大的产品运营和武广二中本部的光环，销售成绩位列近两月的亚军位置。目前中海一期在售房源为1#、7#、8#、9#、15#、16#栋，还有3栋已经拿了证还未加推的房源等待入市，后续销售房源较为充足。项目约150万方的超大体量，对于中海的整盘规划运营能力来说，可以说是轻车熟路了。作为央企，中海务实不激进的个性，对于购房者们来说，无论是风险规避还是预期品质都非常值得关注。综合开发能力不俗的还有首次入株的房企绿城集团。
绿城桃李春风在今年1月取得总计9栋的预售证，并在4月迎来首开。绿城在房地产界一直豪宅“教父”级的存在，绿城的爆款纯中式合院进驻株洲，首开七成房源被销控。这与株洲高端市场遇冷，形成了巨大反差。
绿城桃李春风作为株洲高端门面，和高层住宅产品有着明显区别。
高端墅类产品并不会执着于快线销售，而是专注打磨产品，销售时间相应的会拉得更长一点。但必须要强调的是，低至176万/套的绿城中式合院的首开热销也说明了绿城过硬的产品塑造能力和综合开发能力。
资金管控能力
规避买房风险必须重点关注
预售许可证的颁发条件里，需要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，这很大程度考验着房企的资金实力。
年初公布的房企“三道红线”榜单中，前文楼叔提到的建发、中海等均为“零踩线”房企，资金风险程度较低。
也因为“三道红线”的监管，这些房企遭遇的资金风险较低，不会盲目扩张，相对来说企业运维更稳定，延续到今年上半年的拿地榜上来看，也有比较明显结果。
由于资金风险等问题，部分“踩线”房企收缩了扩张速度，取而代之的是资金情况更稳定的房企，通过更出色的运营能力、更理智的扩张来保持利润率。
以建发、中海、绿城三家房企在株项目的均价为例，建发央著均价约8500元/㎡、中海国际社区均价约8600元/㎡、绿城桃李春风中式合院约176万/套起，三者价位均属于片区乃至全市高位。太高卖不动，太低利润不行，所以在平衡成本与利润上，如何把产品价格定的合理，也是房企的能力之一。在这一点上，建发、中海和绿城目前来看就做的不错。提供给购房者超出预期的高品质产品，并定位合理的价格，让价格配得上价值，就足够了，市场和时间会给出成果。所以，从上半年的预售证发放情况和销售成绩来看，如何选择品牌房企，精明的株洲购房者们已经给出了他们的答案。
选房易巧2021-07-08 14:11:28
