[摘要] 救市，行动加速！最近，大湾区楼市可谓是赚足了眼球！广州，东莞，惠州，大亚湾等城市紧跟央行、发改委刺激楼市的步伐，发布了救市政策。--广州一手房限价政策明显松动，新盘批售备案价高达14万/㎡，远超去年最高10万/㎡；
救市，行动加速！
最近，大湾区楼市可谓是赚足了眼球！广州，东莞，惠州，大亚湾等城市紧跟央行、发改委刺激楼市的步伐，发布了救市政策。
——广州一手房限价政策明显松动，新盘批售备案价高达14万/㎡，远超去年10万/㎡；
——东莞“莞e认购”新房认购登记页面目前已不再显示登记人数，只显示房源数量，避免楼市数据裸奔；
——惠州房贷利率下调，全面重回“5字头”，降低200个基点；
——惠州大亚湾为了去库存，团购打折，人才补贴，降契税，甚至将停车位去库存也列入计划。
除了大湾区，已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例。
据财联社近日报道，重庆、江西赣州的链家等地产中介表示，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。
宏观层面，近日，国家发改委等十四部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（以下简称为《政策》）。
政策明确规定2022 年扩大“六税两费”适用范围、2022年继续推动金融系统减费让利，落实好贷款市场报价利率（LPR）下行、支农支小再贷款利率下调等。
1、2022 年扩大“六税两费”适用范围，将省级人民政府在50%税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”的适用主体，由增值税小规模纳税人扩展至小型微利企业和个体工商户。符合条件的服务业市场主体可以享受。
2、鼓励各地可根据条例授权和本地实际，2022 年对缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的纳税人给予减免。符合条件的服务业市场主体可以享受。
3、2022 年继续推动金融系统减费让利，落实好贷款市场报价利率（LPR）下行、支农支小再贷款利率下调，推动实际贷款利率在前期大幅降低基础上继续下行，督促指导降低银行账户服务收费、人民币转账汇款手续费、银行卡刷卡手续费，减轻服务业小微企业和个体工商户经营成本压力。
4、2022 年引导银行用好2021年两次降低存款准备金率释放的2.2 万亿元资金，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，优先支持困难行业特别是服务业小微企业和民营企业。
PART1
据研究中心统计，今年春节期间（两周时间）40个重点监测城市楼市低迷，三四线城市并未出现显著的“返乡置业潮”。
很显然，很多人对楼市的预期还是不乐观，该躺平的躺平，市场的信心仍旧没有恢复和重塑。
怎么办？
地方急了，直接出大招。于是可以看到以上几个城市开启了“救市行动”。
先来看广州，最近，广州陆续有不少豪宅盘，传出限价松动的消息，吹风价比年前高了一个档次。
对此，广州住建局发声：
广州一直以来都实施严格的价格指导，但各楼盘备案价根据周边楼盘情况进行通盘考虑，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。
简单一点说就是：价格指导还是要的，只不过变成了动态价格指导。
也就是说，基于当下的形势，楼盘的备案价可进行动态调整，价格可有一定弹性。
明面上是没有放松限价，但实际上，限价约等于名存实亡。
再看惠州，持续发力，惠州房贷利率全面重回“5字头”，其中首套房利率降至5.2%。
此次惠州房贷利率的下调，可以用“大跳水”来形容。
因为在去年6月，惠州的房贷利率一度成为，首套高达6.8%、二套7.20%，引发媒体争相报道。
现在大幅降低，100个基点，等于直接降了1%的房贷利率。
100万的贷款，降低100个基点，直接就减少500多块，30年就是20多万。
房贷利率下调还不够，2月9日，一份《惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局惠湾住建函》在网上流传。
重点就是：契税补贴、团购8折起，人才购房补贴！
政策补贴或者支持力度看起来不大，但是意义重大。它显示着楼市的风向变了，有关部门对房地产的态度变了。
即，由过去的一味打压、限制，到现在的鼓励、补贴和支持，促进住房市场健康发展。
再看东莞，从去年10月上线，e莞购一直动态显示各个新盘的房源数量和意向登记人数，项目的冷热程度一目了然。
如今，东莞e莞认购系统不再显示新盘认购人数，这么做很难让人不联想到此举是为了避免房地产销售数据全透明化，购房者登记时看到数据不好看，想登记的人也不想登记了。
在楼市低迷的大环境下，连投资客最爱的大湾区也不能幸免。
星星点火，后续更多救市措施可能已经在路上！
PART2
看完大湾区，我们再来看其他城市。2022年，各大城市正在根据自身实际，逐步进行松绑。
统计数据显示，截至目前已有超过36个城市出台了相关的房地产宽松政策，内容涵盖了降贷款首付比例、房贷利率下调、人才落户、购房补贴、公积金优惠等方面。
1、山东菏泽下调个人住房贷款首付款比例
2月17日，山东菏泽中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前30%，降至20%。
2、重庆、江西赣州有银行执行首套房贷首付20%的政策
就在今天，上证报报道称春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。
最重要的是，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。
3、福州调整住房公积金贷款
2月1日起，在福州购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由此前的50%调整为40%。
4、苏州：首套房贷利率4字头
苏州房贷利率突破近5年历史新低，首套房按揭贷款利率4.85%，普遍4.95%，堪称长三角！并且额度充足，放款时间最快1周左右。
5、近期南京各大银行房贷利率普遍下调，放贷速度也更快
从2月份开始，南京各大银行房贷利率普遍下调，平均在5.9%左右，极个别银行可以低至5.6%。
中国银行首套房贷利率从此前的5.9％下降至5.7％，二套房从6.1％下降至5.9％，在四大行中属于利率。
工商银行、建设银行、招商银行、民生银行、邮政储蓄银行首套房贷利率均降至5.9％，二套房贷利率降至6.1％，汇丰银行首套房贷利率降至5.6％。
并且，相比去年下半年，放款速度加快，有银行最快2-3周就能下款。
图源见水印
6、吉林延吉鼓励农民进城买房，发放全额补贴契税，还发家电、装修消费券
除了实质的房贷政策松动外，也有地方政府实打实出台政策促进刚需购房。
如近期吉林延吉发布《鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案》，对于农民进城买房全额补贴契税，还发家电、装修消费券。其中家电消费券面额可达1500元（消费15000元可使用）。
PART3
所有出台的相关政策和出现的变化，都是为了改变当下“预期转弱”的趋势。
就目前情况来看，陆续出台的一些松绑性政策，还没有到头。等到市场重塑信心，还有一段路要走，而这条路上，或许还会有更“刺激”的利好出现。
那么，普通人又该如何把握政策风向呢？
首先，政策底已现，南京房产市场活跃度将会提升，再叠加政策松绑，信贷宽松等利好的影响，预计金三银四小阳春将如期而至。
其次，房地产融资的市场预期正在稳步改善。2022年1月房地产开发贷款多增约2000亿元，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。
最后，房地产行业高速增长时代已经过去了，未来迈入的是，以自住需求为主的品质化路线的时代。因此在买房时要牢牢把握以下原则：
1）央国企开发商，一季度还有很多开发商的外债到期，暴雷的还很多，建议央企国企优先；
2）复购率很高的品牌更值得信任，所谓金杯银杯不如老百姓的口碑，口碑不是广告砸出来的，老业主复购率很高的品牌；
3）挑配套，不是还在规划中的那种，而是已经正在兑现中的，比如地铁，学校，商业等；
4）买你承受范围内的房子（好地段、好品牌、好物业、优质配套等），退而求其次只会增加未来置换难度。
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