[摘要] 2019年，面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，在市委、市政府的坚强领导下，我市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，在全国三四线城市房地产下滑的大环境下，房地产市场总体依然保持平稳，房地产投资总量稳居全省第二，“地价稳、房价稳、预期稳”的“三稳”目标基本实现。
2019年，面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，在市委、市政府的坚强领导下，我市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，在三四线城市房地产下滑的大环境下，房地产市场总体依然保持平稳，房地产投资总量稳居全省第二，“地价稳、房价稳、预期稳”的“三稳”目标基本实现。
一、主要特点
1．房地产开发投资总量实现跨越。2019年，全市房地产开发投资首次突破400亿元大关，达到402.9亿元，居全省第二位，增长0.8%。从类型看，全市住宅投资295亿元，增长0.9%；办公楼投资12.4亿元，增长117.6%；商业营业用房投资44.1亿元，下降17.5%，其他用房投资51.5亿元，增长6.6%。从构成看，建筑工程投资271亿元，增长7.8%；安装工程投资38.3亿元，下降0.4%；设备器具购置投资11.5亿元，增长20.5%；其他费用82.1亿元，下降18%。全市商品房销售面积684.5万平方米，下降20.3%。
2.去库存成效不断显现。2019年末，全市商品房待售面积102.7万平方米，下降1.8%。较上年末回落14.1个百分点。从待售房屋构成来看，住宅待售面积39.3万平方米，下降7.3%；办公楼待售面积2.8万平方米，增长26.6%；商业营业用房待售面积43.2万平方米，下降2.7%。从待售时间看，待售一年以下的32.1万平方米，占31.2%；待售一年至三年的51.3万平方米，占50%；待售三年以上的19.3万平方米，占18.8%。天元区和芦淞区的待售面积总量居全市前两位，分别为45.2万平方米和19.5万平方米，占全市待售面积的六成，达到63%。
3．商品房价格基本稳定。按照“房子是用来住的，不是用来炒的”精准定位，坚定不移地贯彻落实房地产调控要求，全市商品房价格保持平稳。2019年，全市商品房销售均价6130元/㎡，增长4.3%。其中，中心城区商品房销售均价为7168.7元/增长㎡，9.9%。
4.房地产税收对财政的贡献有力。全市房地产税收（大口径）完成98亿元，同比增长6.6%，占全市一般公共预算收入的30.46%，占地方一般公共预算收入的48.78%，占全市税收收入的38.53%，占地方税收收入的73.43%，占比分别较上年增长1.66、1.14、2.53、2.34个百分点。
5.房地产市场格局继续优化。近两年，天元区销售量从占中心城区的70%下降到54%，新增供应占比不到五成，其他四区均衡布局，云龙区新增供应同比增长31.16%，占市区比重从2018年的11.8%上升为2019年的23.45%。武广片区、云龙片区具有明显的教育地产业态。经过多年沉淀发展，多家房地产上市公司陆续向株洲渗透。2019年，美的在渌口有1个项目，碧桂园除茶陵以外，每个县市都有2个以上项目。云龙18万平方米的养老地产凤凰谷已初具雏形。长房、中粮、锦艺等地产集团在株洲已大手笔开发。湘水湾、青龙湾
青龙湾5000元/平方米3.81分董家塅高科园青龙湾营销会馆400-176-0760 转 617385、城际空间站等高品质楼盘不断涌现。
二、值得关注的几个问题
1.销售持续低迷。销售下降必然影响投资信心，从历史数据来看，长期的销售低迷，会对后期房地产投资产生抑制作用。全市房地产投资全年增速较上半年已快速回落6.8个百分点。如后期销售形势没有改善，叠加抬高，中央“不把房地产作为短期刺激经济的手段”表态等因素，房地产开发投资回落趋势有可能进一步显现和强化。
2.商业房地产趋于饱和。国家房地产政策收紧，金融部门基本停止了对商业房地产的信贷支持，房地产企业拿地和新开工意愿较低。2019年，全市房地产企业新开工面积739.3万平方米，下降33.8%，土地购置面积117.5万平方米，下降46.1%，土地成交价款50.2亿元，下降40.1%。预计2020年全市房地产投资温和下行。
3.房企资金趋紧。2019年，全市房地产开发企业到位资金494.1亿元，下降16.2%。其中，国内贷款44.2亿元，下降42%；自筹资金123.4亿元，下降28.1%；其他资金来源326.4亿元，下降4.4%。其他资金来源中，定金及预收款108.4亿元，下降51.2%；个人按揭贷款27.6亿元，增长74.6%。说明销售的低迷不仅仅在信心层面，并已在资金层面影响到房企投资，叠加银行开放贷及融资渠道收紧，未来的投资增长不乐观。
三、走势展望和对策建议
（一）初步预判
中国社科院12月10日发布《中国住房发展报告（2019-2020）》，报告认为，未来2-3年将是我国房地产调控的关键时期。自2016年开启的本轮调控在宏观经济复杂变化的形势下坚持下来，楼市初步稳定。国家相关部门持续加强房地产监管，防止房地产过度金融化、工具化，房地产开发贷款和个人按揭贷款去杠杆效果明显，投机需求得到遏制，住房消费回归以自住为主，社会舆论对房地产市场预期普遍看稳。
从全市来看，2020年，房地产总体市场将继续处于平稳状态，在疫情的冲击下，表现为稳中略降。具体表现为：1.人流量锐减和因疫情带来的投资消费心理变化，导致房屋投资和租赁需求减小，全年销售将继续下降。2. 房地产投资将呈现出先低后高的情况。上半年受疫情影响投资放缓，后期为实现销售加速回笼资金，将加快现有储备土地的新开工和建设进度。3.上半年销售下降和信贷对疫情重点行业的倾斜,导致部分中小房企现金流更为紧张。4.在大中城市房价新一轮下调的背景下,房价继续微降。5.土地出让受影响。土地拍卖短期内取消,因一季度销售预期较差，中小房企拿地积极性下降。6.受开工延迟影响,上半年开工继续下降，下半年将缓慢回升。7.因延迟交房和租金违约支付引起的信访量上升。
（二）对策建议
1.积极开展疫情解除后的复工和减负工作。2020年1月下旬至今的范围新冠肺炎是我市房地产市场发展20多年来次遭遇的突发事件，将对2020年房地产市场产生较大影响。疫情解除后，应积极对房地产企业开发项目进行全面摸排，大力开展“温暖企业”行动和稳定市场活动，推动企业复工，降低疫情对房地产造成的负面影响。
2.结合实际建立房地产长效机制。积极落实好国家和省、市各项促进房地产市场健康发展的政策措施，结合我市实际和此次突发事件，进一步完善《株洲市房地产市场平稳健康发展长效机制“一城一策”工作方案》，从发挥规划统筹引领、优化住宅用地供应机制、健全住房保障体系、培育发展住房租赁市场等多方面建立长效机制，促进商品房销售回暖。
3.抓住产业发展机遇扩大需求引导市场发展。2020年是国家棚改攻坚计划的最后一年，要进一步加大棚改和征收征拆工作力度，释放刚性住房消费需求。积极推进老旧小区改造，按照“房屋使用安全、配套设施完善、环境景观舒适、管理服务优化”的总体目标，建成一批老旧小区改造示范小区，并形成持续改造提升的长效机制。
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