[摘要] 走过跌宕起伏的2021年，2022年，房地产行业曝光再现：“房地产是持久不衰的支柱产业”、“住房更是居民的消费”，“不能把房地产‘妖魔化’……2021年的最后一个月内，从中国经济年会，到中国住交会，诸多声音多次提及上述话语，其中释放的信号意义，值得我们擦亮眼睛关注。
走过跌宕起伏的2021年，2022年，房地产行业曝光再现：
“房地产是持久不衰的支柱产业”、“住房更是居民的消费”，“不能把房地产‘妖魔化’……
2021年的最后一个月内，从中国经济年会，到中国住交会，诸多声音多次提及上述话语，其中释放的信号意义，值得我们擦亮眼睛关注。
要知道，“房地产是支柱产业”的言论，首次提及要往前追溯至——2003年当时正值“非典”爆发时期，为提振疫后经济，一份高层“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，首次确认房地产为支柱产业的地位。
2008年，金融危机席卷全球，汶川大地震爆发，这一年，国家再次重提了房地产行业的支柱地位。
2021年，房地产行业第三次被官方认定为“支柱产业”。
它是否预示着，接下来的2022年，调控政策会全面松绑？
历史总是惊人的相似，但历史也不会简单地重复。
和前两次房地产被启用作为破冰船不同，在这个行业重登“支柱”的同时，“房住不炒”的指导原则已不可动摇，“保持调控政策连续性稳定性”也是多次被强调。
虽然，房地产的支柱地位没有改变，但是内在逻辑在变，它不再只是拉动经济增长的产业，更是稳定大局的产业；
因此，2022年，高周转、高负债、高杠杆的行业发展模式，将开始走进历史的坟墓，取而代之的，将是可持续的、合理杠杆的、绿色的高质量发展新模式。
通往这一模式的路径至少有四个：一是产品力价值创造；二是城市有机更新；三是保障性住房建设；四是乡村建设。其中，产品力决定房企的生命力和行业未来。
01 首提房地产良性循环
事件：12月6日，中共政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。“良性循环”一词也是首次在政治局会议中提出。
点评：什么是“良性循环”？可以肯定的是，过去的“三高”模式不是，当下的大小房企先后“爆雷”也不是。良性循环的前提是健康发展，无论是房企的经营之道，还是政府制定的调控政策，都不应该背离这一原则。
02 再提房地产是支柱产业
事件：12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
点评：2021年，房地产行业再次被官方认定为“支柱产业”。其实，房地产的支柱地位一直没有变，无论何时何地，只要有人，有劳动力，土地和房产都是财富之母。但是，随着科技产业的兴旺发达，其内在逻辑已变，它不再只是拉动经济增长的产业，更是稳定大局的产业；
03 房地产税
事件：10月23日，第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税改革正式进入试点阶段。随后，在2021年最后一周的12月27日，财政工作会议正式提出，做好房地产税试点准备工作。
点评：毫无疑问，房地产税试点真的要来了！综合各方表述，房地产税的作用至少有两方面：1、增加财政收入。2、增加房产持有者的持有成本，特别是针对那些手持多套房产的购房者。不过，也有人认为，房地产税的出台并不能抑制购房，因为房产税可以转嫁到租客身上，所以归根到底，房地产税最终作用只是鼓了地方政府的荷包。
04 二手房参考价
事件：2021年2月8日，深圳率先发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，全市共有3595个二手小区房价被逐一“定价”。接着，广州、北京、东莞、宁波、成都等15城先后也推出了二手房成交参考价机制。
点评：政策目的很好，关键在于执行，但更重要的是，要看房东愿不愿意！
05 两集中供地
事件：2021年2月18日，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。22个城市涉及北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。
点评：从实际情况来看，集中供地策略形式大于实际。今年土地市场为什么“由热转冷”？主要决定因素还是房企的现金流以及融资环境，一句话就是钱的问题，如果长期执行“三道红线”、认真执行自有资金拿地，估计拿地主力一直会是那几家国企和央企。
06 房价“限跌令”
事件：今年以来，楼市低迷，房企迫切需要快速回笼资金，去负债，因此，打折促销意愿较过去显著增强，但随之而来的是大量的业主投诉。所以，一些地方政府或行业协会，纷纷直接发文或口头通知，要求房价不能大降促销。据媒体统计，截至目前，已有超20个城市发布“限跌令”，包括长春、沈阳、昆明、哈尔滨、桂林、惠州、天津等。
点评：当市场行为上升为社会行为，政府有责任出面维稳，所以出台房价“限跌令”也能理解。
07 防止大拆大建
事件：2021年8月19日，为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，面向社会公开征求意见。
点评：城市更新，特别是城中村改造，不可否认其有非常积极的一面。例如，创造了一批新中产阶层，盘活了存量用地，更新了产业结构等。但凡事欲速则不达，当城市更新、大拆大建成为大跃进式的运动，其就背离了城市发展的初衷，问题也会随之而来：抬高房租、钉子户事件，严重的可能会产生“烂尾”，村民长时间得不到安置等，所以，现在的广州提倡科学更新、有机更新。
08 解决新市民、青年人住房问题
事件：2021年3月5日，国务院总理在向十三届人大四次会议作政府工作报告时表示，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。随后，广东发布《加快发展保障性租赁住房的实施意见》，广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市10市被列入发展保障性租赁住房重点城市。
点评：新市民、青年人的住房问题是个大问题，不仅关乎社会稳定，更关乎一个城市的竞争力。所以，房地产市场理应有两个市场，一个是住房保障市场，另一个是商品房市场。前者以较低成本向青年人、新市民供给满足居住条件的保障性住房，后者提供高品质的改善性商品房。走新加坡模式。
09 禁止炒作教育房
事件：2021年4月30日，中共政治局会议中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以教育房等名义炒作房价。”据不完全统计，今年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖和沈阳出手整顿教育房炒作乱象。
点评：关键并不是“房”，而是“学”！就是说，最重要的是大力提供高质量的公办学校，让家长不用担心学位的问题。
10 追忆地产黄金时代
事件：2021年10月27日，2021胡润百富榜出炉，房地产开发行业一次没有企业家进入前十，创下了20多年来的新纪录。而农夫山泉钟睒睒以身家3900亿元成为中国首富。首次进入排名前十的有：
点评：中国的产业结构正在发生深刻变化，那个靠房地产一夜暴富的时代一去不返了。只有倒闭的企业，没有倒闭的行业！
11 广东省政府工作组进驻恒大集团
事件：2021年12月3日，中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告。当晚，广东省人民政府立即约谈了中国恒大集团实控人许家印先生。同时，应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。
点评：万亿房企，万亿债务。以恒大集团为首的资金危机房企，今后3~5年将进入复杂而又艰难的化债阶段。目前，华夏幸福已出台初步化债方案，佳兆业5670元/平方米[天元]佳兆业0套在售、奥园、阳光城等也在积极保交楼、促回款、展期债务等，相信只要不躺平，这段至暗时刻是可以跨过去的！
12 央行、住建部年终定调
事件：2021年12月27日，中国人民银行工作会议部署2022年工作，要求稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时表示，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，将推进住房供给侧结构性改革等。（详情）
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