[摘要] 3月19日，石家庄市人民政府新闻办的官方微信公众号上，发布了一条重磅消息，石家庄全面放开城区、城镇落户限制，率先打响全国零门槛落户“第一枪”。明源君当时就认定其他城市很快就会跟进。发改委此次通知指出，全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，
3月19日，石家庄市人民政府新闻办的官方微信公众号上，发布了一条重磅消息，石家庄全面放开城区、城镇落户限制，率先打响零门槛落户“枪”。明源君当时就认定其他城市很快就会跟进。
4月4日，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，放宽落户条件：大专及以上人才即可落户！
正当明源君期待下一个城市放开落户条件之时，发改委放了一个大招，4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。
《通知》指出，城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这简直就是新一轮城镇化的加速器，至少能影响未来十年！“人地钱挂钩”等配套政策也将意味着各城市的人口争夺将会更加激烈。因为抢到人，就会多给地。这无论是对增量开发还是诸如租赁住房，都将带来新的机会。
01
短期内
人口对楼市的影响也很显著
对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。人口聚集带来分工合作，商业繁荣和拉动经济增长，进而推动土地增值，以及房价上涨。
最经常被用来举例的是东三省，由于人口持续流出。其整个房地产市场的表现就较差。除少数城市，明源君接触过的大部分房企对东三省敬而远之。因此，任泽平“短期看政策、中期看土地、长期看人口”提法深入人心。
然而，明源君认为，这种格局正在发生微妙的变化，人口对房地产的短期影响也在逐步加大。
过去几年，抢人大战在各地上演。反应到楼市，即便短期来看，效果也十分显著。2018年西安、武汉、天津等吸引人才特别卖力的城市，短期内楼市成交量随之大涨。
为啥会这样？
明源君认为，主要是落户政策的放松。人到哪钱就跟到哪；钱到哪，哪里的楼市涨价、土地成交放量。而且，落户人口的增加比常住人口的增加产生的拉动作用更强。
过去，一个外地人跑到一个大中城市工作，属于那里的常住或流动人口，但由于入户非常难，大家只会将其工作所在城市当成一个赚钱的地方，归属感并不强。
以西安为例，西安和郑州在很多方面相当，知名高校数量还远超过郑州，但是，此前楼市却长期跑输郑州。
一是知名高校的毕业生更倾向于到北上广深等一线城市闯荡、打拼，如果是情侣，说不定外地毕业生还能带走一个本地人；二是当地也没有挽留的政策。
2016年底，武汉提出5年留下百万大学生。各地才开始捉急，人才争夺战逐渐升温。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受媒体采访时坦言，他们的一个重要的任务就是抢人。西安是其中之一。
由于用力过猛，“西安抢人”很快被编成了流传甚广的段子：
1、去西安走亲戚，警察问：“是西安人吗？”答：“不是，是来走亲戚的。”警察：“带回派出所，按投亲靠友条件落户。”
2、去西安站转车，警察问：“是西安人吗？”答：“不是。”警察问：“什么学历？哪年毕业？”答：“本科学历，今年毕业。”警察：“带回派出所，按学历落户，火车票报销。”
付出就有回报，2017年和2018年，西安常住人口分别迅猛增加78.46万人和38.7万人。仅2017年一年增加的常住人口数，就比此前12年间增加的数量还多。2018年，常住人口数增加较2017年放缓，但是由于户籍办理流程再次升级，使得其户籍人口在一年间飙升了141.78万人（2017年增加的数量为20.16万人）！
人口的急剧增加，对楼市的拉抬作用是显著的。因为一旦一个人落户，意味着其决定在一个城市长期发展，再迁走的概率较小，定居势必就大概率要买房！
▲来源：西安市统计局
02
新一轮人口争夺战中
二线城市总体占优势
几年前，现广东省省委副书记、省长，前深圳市委书记马兴瑞曾一针见血的指出，深圳如果打不赢人才这场高地争夺战，经济发展不可持续！
彼时，深圳的人才引进措施不仅在一线城市当中，而且跟不少二线城市比，都是十分给力的。可是，随着二线城市发力奋起直追，其优势变得相对没那么明显。比如，西安2017年常住人口增加78.46万人，超过当年深圳的61.99万人。
而且，一线城市只对大学生落户放宽了条件，使得其目标受众较小。
截至2018年，我国城镇人口城镇化率为59.58%，比上年末提高1.06个百分点；户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点；二者相差相差16.21%。换句话说，城镇人口中有27%还没有落户。鉴于很多城市对本科甚至大专以上学历的落户政策已经很宽松，不能在大中城市落户的主要是大专以下学历的群体。
而按照国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，城区常住人口300~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。也就是说，除了超大特大城市之外，其他城市的落户很快将变得十分容易。
目前城区人口超过500万的城市有14座，其中，北上广深是超大城市，天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。
未来除了这14个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制，这个过程中，有一大批二线城市受益。包括西安、苏州、济南、青岛、大连、宁波、石家庄、南昌等城市。在京沪等超大城市生活成本高昂且控制人口规模，中小城市吸引力又不够的情况下，这些城市就成为人们落户的良好选择。
事实上，不光是I型大城市，大多数的特大城市乃至广深这样的超大城市也在放开放宽落户限制。
比如，前面提到的杭州，在4月3日发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，提出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。
▲来源：智联招聘、前瞻产业研究院
2015年以来，大学应届毕业生前往北上广深工作的意愿呈现逐年下滑的趋势，前往新一线城市——即强二线城市的就业意愿则逐年加强。成都的受欢迎程度甚至超过了广州。
▲来源：各地统计局、前瞻产业研究院
为啥？因为新一线城市（即强二线城市），甚至部分二线城市（弱二线城市）的平均薪资水平跟传统一线差距并不大，但大家关注的房价却要低得多。而不少新一线城市的经济增速超过传统一线城市。
▲来源：智联招聘
如果以城镇居民人均可支配收入来看的话，这种优势甚至可能表现得更加明显一些（如下表所示）。
同时吸纳大学生和一线工人、服务人员的城市，可以较好地降低该城市人们的生活成本，毕竟一个城市的发展，不能只有大学生。少数城市驱赶低端劳动人口的负面效应目前已经开始显现了。
03
这些城市的楼市
比京沪更有潜力
地产人都知道，城镇化是地产行业发展的根本动力之一。新政的公布，对整个行业来说是巨大的利好。
事实上，早在新政公布之前，各房企已经开始在加大在二线城市抢地。不过，二线城市的数量庞大，每个城市的潜力存在差异，想要抓住机会，依然要对进入的城市进行甄别，对发展的业态，打造的产品准确研判。
，原来主要是严格控制大城市规模，现在则是突出强调中心大城市带动都市圈、城市群进而带动区域经济发展的作用。
重仓都市圈、城市群，已经成为各房企的共识。粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角城市群，均是各大房企重仓之地。
此次，发改委文件将成渝城市群提升到了与前三者并列的级别，未来一定有大规划配套，其西部城市领头羊的地位将进一步加强，发展不可限量。鉴于近年来成都和重庆的常住人口也在持续增长（如下图所示），且位于前列（2018年分别位列第5和第6），未来深耕这一区域的房企有望享受一大波红利。
▲来源：重庆和成都统计局
第二，人口的增加会带来新的需求，但价格最终由供需决定，如果土地出让的速度远远快于人口的增加，其楼市表现并不见得会达到预期。
发改委此次通知指出，全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用……
这意味着，对于面积大，土地多的城市来说，随着人口源源不断的流入，是可以不断供地的。
以杭州为例，其面积相当于8个深圳，市区面积也是深圳的4倍，近十几年来的供给速度一直高于深圳，但其常住人口却少于深圳。
相比之下，深圳的常住人口数高于杭州，每年新增常住人口数高于杭州，但几乎已经无地可供，只能仰望旧改。
▲来源：各地国土局
根据我国权威部门的相关规定，城区扩展和人口增长率的比值在1.12时最为协调，但目前我国有70%—80%的城市远远偏离这一比值。大部分城市的建成区面积膨胀速度，远快于户籍人口以及常住人口的增长速度，甚至不少城市常住人口在净流出，但建成区面积仍然逐年大幅增加，这导致了之前的库存高企，以及大量的睡城现象。
我们不妨将新增的常住人口/供地面积（供应土地规划面积），作为一个筛选城市的参照指标。
传统一线城市中，明源君最看好深圳，其次是广州。因为即便有发改委的通知，京沪入户的难度还是远比深圳和广州要难得多。过去几年，北京，上海常住人口一度出现负增长。
再比如，典型的二线城市中，出让土地相对克制的西安、苏州等，比大量供地的武汉、杭州短期内会更有机会。特别是近两年来，常住人口、户籍人口双双迅猛飙升的西安……
除了增量开发，住房租赁领域也将迎来新的机会。经过去年的一系列暴雷等，今年以来，头部长租公寓企业频频获得融资。
在今年3月28日举行的建行业绩发布会上，建行表示在“零售转型”中，建行创新住房租赁业务新模式，打造住房租赁综合服务平台，平台上线房源超过1000万套！
前不久市政府的规划要求，2025年前绝大部分城中村不再拆除重建，而是采用综合整治的办法，变为租赁/保障房。一方面，这意味着商品房的增量收窄，物以稀为贵，其稳健增长的预期是比较确定的。另一方面，意味着租赁住房还有很大的发展……
很多二线城市的房价，对于此前不能落户，新政以后可以落户的群体（他们的收入本来相对就偏低）来说依然比较高昂。如此一来，此前传统一线城市的住房租赁需求占大头的局面将会改变，二线城市的需求也会大幅增加，但相比一线城市，其蓝领公寓的市场可能更大……
此次，发改委的文件明确了，与“住房租赁产业”相关的融资手段、金融产品将被鼓励。最近，公募REITs即将推出的风声频传，最快本月就可能看到产品落地，对于打算在长租公寓等领域有所作为的房企来说这也是一个巨大的利好。（作者：明源地产研究院 凌峰）
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