所谓"霸王条款"，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。
霸王条款虽然在法律中有无效的规定，但是如果开发商一开始就蓄意让购房者签订霸王条款往往日后会出现各种问题，购房者需要在时间觉察到直接拒绝签订。因为即使证明开发商的条款属于严重失去公平，那么维权的路也会相当漫长。那么，常见的霸王条款有哪些类型？面对霸王条款，购房者该如何举起法律武器来维护自己的合法权益？
【霸王条款一】
“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”
解读：《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
【霸王条款二】
“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有终解释权。”
解读：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
【霸王条款三】
“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”
解读：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。
【霸王条款四】
“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”
解读：此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
【霸王条款五】
“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”
解读：此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。
【霸王条款六】
“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担交房的违约责任。”
解读：《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。
【霸王条款七】
“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
解读：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。
【霸王条款八】
“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”
解读：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。
【霸王条款九】
“如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”
解读：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。
【霸王条款十】
“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”
专家点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。
【霸王条款十一】
"买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”
专家点评：“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”
【霸王条款十二】
“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”
专家点评：此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定。根据《合同违法行为监督处理办法》第10条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。
【霸王条款十三】
“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交 X 仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”
专家点评：依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则。
此类条款在《商品房买卖合同》中有关“付款责任、交房条件、交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，开发商往往会在合同中通过印刷体对可选项进行事先选择固化，并对其他消费者可与开发商进行协商选择的条款用“X”予以固化，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。
【霸王条款十四】
“若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。”
解读：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
【霸王条款十五】
“该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。”
解读：屋顶、外墙面应属于全体业主所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。
【霸王条款十六】
“房主、客户通过本中介以外的渠道，看房行为无效。”
专家解读：这样的条款是无效的。这是中介公司提供居间服务合同时普遍使用的条款，也是中介公司通常所说的防跳单协议。消费者应该具有自主选择服务的权利。比如，看房人可能通过A公司得知房源的基本情况，但选择B公司带领看房，这属于消费者的选择权。
当然，中介公司的合法权益法律也是给予保护的，根据合同法的规定，如果中介公司未终促成买房合同成立，可以要求当事人支付从事居间活动所支出的必要费用。
【霸王条款十七】
“业主、客户及双方近亲属、朋友、同事签字，视为本人签字认可。”
专家解读：合同必须是当事人的真实意思表示，一般只能由当事人本人签字，如果由他人代为办理，则必须有当事人出具的严格、明确的授权，没有委托授权的合同，其效力处于待定状态，必须经被代理人一方追认方为有效。如果被代理人拒绝追认的，合同无效。
解读：《合同法》第5条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依照 《高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 （试行）》第72条、第73条的规定，开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销，并根据合同法规定，要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。
【霸王条款十八】
面积误差不能退房
某《商品房买卖补充协议》规定：面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。
解读：《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：面积误差比值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
面积误差超过一定比例，法律赋予买受人解除合同的救济权利，合同有约定从约定，无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的，该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权，该权利不得通过约定剥夺。
【霸王条款十九】
认购定金不退还
某《商品房买卖补充协议》规定： "本签订后协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。"
解读：该条款限制了购房者的权利。高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
以上就是买房中常见的一些霸王条款以及面对霸王条款，购房者该如何维权的相关解答。买房签合同，不平等的事情时有发生，购房者应该学会了解基本的法律知识，必要时维护自己的合法权益。
