株洲晚报5月15日讯（记者 周蒿 通讯员 李艳艳)昨日，记者从市房产局获悉，6月1日起，全市范围内将正式启用新版本的《商品房买卖合同示范文本（2015版）》（以下简称新版合同）。
据了解，我市目前使用的购房示范合同为2008年制定的，预售商品房和现房共用一套版本，具有特定的历史局限性。而新版合同则分为《商品房买卖合同（预售）示范文本》和《商品房买卖合同（现售）示范文本》两个不同版本。
据悉，5月30日前订立购房合同的，仍可使用2008年版购房合同。各开发商和中介机构需在售楼处等位置，公开展示新版合同文本供购房人查阅，保障购房人在正式签约前有机会了解新版合同文本的全部内容。
【政策解读】
新版购房合同“新”在哪？
亮点一：违约利息标准，双方一视同仁
新版合同细化了很多内容，增加了“必填”项目，对商品房交付条件和交付手续进行完善，明确开发商的保修责任和低保修期限、层高、面积纠纷解决方式等等，可有效加大对开发商的约束力度。
比如，对于违约赔偿，很多开发商会在购房合同中约定，购房者违约，违约利息高达百分之十几，而开发商违约，违约利息只有百分之零点几，新版合同规定，双方都按不低于同期贷款基准利率的标准。
很多买房人曾有过这样的经历：开发商要求先收房，再进行验房。对此，新版合同规定，购房人有权对商品房进行查验，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。
商品房达到交付条件后，房企应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。若房屋验收过程中发现质量问题，买受人可要求出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起某日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。“可以保证业主不会收到有问题的房子，在维权中占据主动。”市房产局有关负责人介绍。
交房后发现房屋实际情况与合同不一致，是房屋买卖中常见的纠纷。对此，新版合同要求，卖方应当及时将规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项按规定程序告知买房人，一旦开发商侵害买房人的权益，买房人能够更早知晓，同时也能够更早介入，维护自己的权益。
与现行购房合同相比，新版合同还增加了开发商对“房屋权利状况承诺”一条，明确出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、“限制转让”等作出承诺，如果因商品房权利状况与出卖人承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，购房者有权解除合同。
引入惩罚性赔偿金内容，对房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
与之前相比，新版合同还将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施，购房者可以拒绝收房，由此产生的交付责任由开发商承担。
开发商私自将小区绿地改为停车场等纠纷，也常见诸报端。对此，新版合同要求，业主和开发商对绿地、物业用房等公共设施享受的所有权，车位、车库会所等公共设施如何使用等，也必须要写进合同，避免发生纠纷。
亮点五：补充协议需保障双方权益对等，否则无效
开发商通过增加补充协议条款，来减轻自身在某些方面的责任，也就是所谓“房地产霸王合同”屡见不鲜。对此，新版合同特别增加规定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”。
“也就是说，即使是在补充协议中，买卖双方的地位也必须平等，符合法律要求，否则可以视为无效条款。”市房产局有关负责人介绍。
亮点六：增加购房者信息保护条款
刚买房不久，就时常接到各种装修公司打来的电话，这也是让不少购房者头疼的问题。对此，新版合同增加了购房人信息保护条款，明确开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。
“合同中明确规定，开发商泄露购房者信息要承担责任，这也可有效遏制购房者个人隐私被泄露，大限度保护买受人的合法权益。”上述负责人介绍。
亮点七：精装房装修部分分离计价
我市今年出台的“株十五条”提出，鼓励房地产开发企业建设精装商品房。精装商品房毛坯部分和装修部分，要在商品房买卖合同中分离计价。
对此，新版合同明确对精装房计价方式进行修改，将总房款分为毛坯价和装修价两个部分，其中装修价部分不用缴纳契税。“在我市，精装房一般比毛坯房贵2000元左右，如果是分离计价，按缴纳1%的契税计算，一套120平方米以内的精装房，可少缴契税3600元。”一位业内人士介绍。
新版合同同时要求，开发商不得向购房者收取房价款之外的任何费用（包括房屋维修资金、契税等）。
亮点八：交房未入住，也需要缴纳物业费
没有入住新房，要不要交付物业费？对此，新合同明确规定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照正常费用的90%缴纳。
新版合同规定，物业服务费由物业企业收取，项目达到交付条件后，开发商根据购房合同，书面通知购房者办理交付手续，经购房者查验收房后缴纳。如果购房者无正当理由拖延办理交付手续，物业服务费从开发商书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收。
