[摘要] 株洲晚报4月10日讯（记者涂志佳）连续一周时间，二套房首付比例下调至四成，营业税免征期限放宽至2年，这些有关楼市新政的关键词迅速成为市场热点。在众多业内人士的解读中，剑指楼市结构调整，鼓励改善性市场发展，成为此轮新政的重点。
株洲晚报4月10日讯（记者涂志佳）连续一周时间，二套房首付比例下调至四成，营业税免征期限放宽至2年，这些有关楼市新政的关键词迅速成为市场热点。在众多业内人士的解读中，剑指楼市结构调整，鼓励改善性市场发展，成为此轮新政的重点。
在此背景下，株洲楼市又将如何顺势跟进？日前，在全市房地产开发工作会议上，一条新政策引起了广泛关注：今后三年，株洲市区每年新增商住用地总量不高于2000亩；市区新城区单宗土地使用规模不低于100亩，市区中心城区住宅（商业面积占比小区或等于15%的住宅）面积不低于30亩的整块供地；市区开发面积小于5万平方米的住宅项目不予供地。
这意味着，今后3年里，株洲土地市场的供应“口袋”将明显收紧。对于方兴未艾的株洲楼市而言，它会带来哪些变化？
变化1：一加一减做品质
4月6日，在河西一家楼盘的销售中心里，已看了数家楼盘的改善型客户张先生发出一声感叹：让他中意的楼盘还是少了。
长期在广州打拼的他说，虽然很多人吐槽广州的房价高，但他觉得在户型、物管和园林绿化上，广州的楼盘还是有不少超过株洲的地方。“既然决定要买了，那就得买一套让自己不后悔的房子。”张先生说。
张先生的话语，折射出当前株洲楼市的一个新课题：消费者的需求在提升，开发商的品质能否跟得上？
“我们一方面要看到株洲楼市成长速度，但另一方面，还要看到株洲在打造高端楼盘、品质化楼盘的程度，还有待提升。”湖南工业大学商学院博士刘会洪说，现在随着新政落地，改善型住房必然成为需求亮点。在市场倒逼的情况下，避免同质化，营造精品，将是株洲众多开发商未来着力的重点。
“这一次，株洲拿出魄力收紧土地，大效应就是要让开发商意识到，要在未来继续游戏，必须得走品质化路线。”中原地产株洲区总经理刘锋华说，土地市场收紧“口袋”，一方面将大大缓和当前的供需市场，另一方面，将使开发商的运营思路由求规模向求品质切换。
“以前为了效益，开发商会出现一年内把楼盘一股脑推出，但今后，开发商必须把速度降下来，真正把品质做上去。”刘锋华预计，“一减一加”的思路，将会成为未来株洲楼市的主流。
变化2：以价换量将逐渐退出江湖
去年10月份之前，很多购房者记忆犹新的是，为了摆脱低迷的楼市，许多开发商纷纷祭出了价格的杀手锏，希望通过以价换量的方式，把销售目标冲上去。
事实上，这种方式在近年来的楼市表现中，让开发商屡试不爽。
“土地供应收紧，肯定会改变以价换量拼市场的局面。”一楼盘营销总监说，参考沿海各地的经验，在尚处于同质化的市场竞争中，价格是吸引消费者的不二法门；但当大部分竞争对手完成升级，为突出的肯定是对品质化的追求。
“如果土地供应规模在2000亩以内，按平均容积率在3.0估算，也就是说楼市全年出货量会控制在300万方以内，这也与去年株洲市场全年的去化率相符。”刘锋华预测，随着楼市供需趋向平衡，一方面，消费者的需求将不再单独盯在价格因素上，反而在物业管理、环境配套以及园林绿化等因素上综合考虑；另一方面，开发商将主动淡出以价格换市场的营销思路。
“此次政策指向很明确，就是希望通过提高品质的手段，让株洲楼市摆脱价格战的低端竞争，从而更加理性成熟。”刘会洪说。
变化3：多元化地产异军突起
收紧土地供应，除了带来上续变化，还会有哪些改变呢？
日前，中国奥园地产集团湖南片区董事总经理胡冉在接受株洲日报记者专访时表示，随着供地规模的收紧，未来像养老地产、旅游地产、工业地产这样的多元化地产将会迎来井喷，而株洲楼市差异化、多维度的发展趋势，预计在今年将会大大提速。
“株洲目前的房产市场，主要集中在住宅市场上，也就是传统的刚需和改善型，尤以刚需市场为大。但也要看到，作为三线城市，株洲的今天，也正是一二线城市的昨天，当前，随着一二线城市逐渐在布局养老地产、旅游地产，可以预计，株洲也将跟上这一趋势。”胡冉说。
无独有偶，刘锋华也持相似观点。他认为，土地供应收紧，今后拿地的将是实力房企，楼市分化的速度将为大大提速。
“坦率来说，从目前的楼面价分析，单纯的住宅市场利润已经很低。而株洲是个工业城市，消费也在迅速的提升之中，所以说未来，工业地产、综合体等项目将会加快在株洲的布局。事实上，以奥园、华晨等本土开发商翘楚已经在去年有所行动。”刘锋华说，尽管工业地产、养老地产等复合型地产投入周期相对较长，但在去年各大房企的年报中，一些专注于多元化地产的大开发商成绩普遍好于单纯的住宅开发商，这也为开发商转型提供了样本。
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力促转型 各地土地新政频出
北京
4月7日，北京市国土局公布了今年国有建设用地供应计划，总量4600公顷，这是北京供地计划自2011年以来，连续第5年下降，其中，住宅用地比去年供地计划减少450公顷。
据统计，2011年北京计划供应总量是6500公顷，2012年降为5700公顷，2013年计划只有5650公顷，2014年为5150公顷，今年则再次下调。据了解，5年来北京的供地计划连续缩减，是落实国家严格控制新增建设用地精神的要求而确定的。国家要求东部三大城市群发展要以盘活存量土地为主，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。另外，缩减供地也是适应北京市资源环境承载力的客观要求。
成都
4月8日，成都市政府官网公布供地计划显示，今年成都将严禁容积率小于1住宅用地别墅类项目供地。此外，高耗能、高污染、低水平重复建设的项目，也被列入今年供地“黑名单”。
计划指出，今年成都中心城区国有建设用地供应总量控制在995公顷以内，其中住房用地占比大（其中廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房和拆迁安置房等保障性安居工程用地共30公顷），达245公顷。
在重点产业用地供应上，成都计划要始终瞄准高端产业和产业高端，土地资源向重点产业倾斜，大力推动产业转型升级，加快构建先进制造业、现代服务业联动发展的现代产业体系。
南昌
3月下旬，南昌市公布了2015年南昌市本级国有建设用地供应计划，相比去年，商服用地、工矿仓储用地和住宅用地三项供应指标分别缩减12.75%、9.55%、12.67%，政府已经完成从2013年的“昌六条”中居住用地供应面积增长10%的抑制计划到如今的压缩土地供应来托举市场的“华丽转身”。而回到3月份的土地市场，合计成交1755.712亩，环比上涨31.54%，数字层面表现良好。
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