中原证券:保利业绩增速趋缓 但维持买入评级

和讯房产消息 据中原证券分析称，2014年保利地产营收和盈利规模稳步提升，利润率保持稳定。尽管受累于房地产行业14年不景气，公司营收增速开始明显放缓，但依旧实现了稳步提升。公司14年实现营业收入1090.56亿元，较去年同期增长18.08%；实现归属于上市公司股东的净利润122亿元，较去年同期增长13.52%。年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。

中原证券称，保利销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。公司14年实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76 亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。14年，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。

土地储备方面，保利审慎增加土地储备，分布侧重一二线城市。14年公司共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429 亿元，同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485 元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298 亿元。从新增项目区域分布来看，公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率面积856万平方米，总地价383 亿元，拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%，一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。14年新进入海口、乌鲁木齐、兰州（楼盘）、洛阳（楼盘）、莆田（楼盘）、茂名（楼盘）、汕尾、林芝等8个城市，累计进入57个城市，进一步完善和深化了城市群布局。

资源储备方面，2015年可售资源充足。公司共有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一、二线城市占比约为73.2%；在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，累计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%。

资产财务稳健，负债合理，资金链安全。公司总资产3658 亿元，净资产809亿元、归属母公司净资产614 亿元，负债总额2849 亿元，资产负债率为77.9%，较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理；期末公司有息负债总额为1262亿，综合成本为6.5%，较去年同期下降0.53 个百分点。

公司管理不断优化，探索适应电商和老龄化时代地产发展新业务。公司一方面积极推进标准化成果落地、提升项目开发品质，另一方面持续推进商业运营、房地产基金、养老地产、海外拓展等业务的发展，进展良好。

盈利预测及估值：预计公司2015-2016年的营业收入分别为1310.31亿元和1563.85亿元，归属母公司股东净利润为139.27元和180.20亿元，每股分别为1.30元和1.68元。2015年3月18日股价（9.91元）对应的市盈率分别为7.64倍和5.90倍。公司估值低，行业15年有望好转，我们维持公司“买入”投资评级。