全国地价追着房价涨 占房价比重上涨三四倍

深圳新闻网  2015-01-27 01:30

[摘要] “2014年中国宏观经济大的一个变化，就是提出‘新常态’这样一个词。”在1月24日举行的2015中国（深圳）地产创新峰会上，中国经济体制改革研究会副会长石小敏指出，近几年来中国的宏观经济出现了两大现象，一个是钱很多但是钱很紧，另一个是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。

“2014年中国宏观经济大的一个变化，就是提出‘新常态’这样一个词。”在1月24日举行的2015中国（深圳）地产创新峰会上，中国经济体制改革研究会副会长石小敏指出，近几年来中国的宏观经济出现了两大现象，一个是钱很多但是钱很紧，另一个是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。近五六年间，地价追着房价涨，地价占房价的比重从10%左右上升到30%~40%之间，这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多矛盾。“新常态”这个词实际上婉转地表示，以往的制度也好、模式也好，都需要做一个告别。

中国宏观经济存在两大现象

从金融的视角观察，石小敏指出，近几年来中国宏观经济出现了两大现象。一个是钱很多但是钱很紧，另一个是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。

关于钱很多但是钱很紧的现象，石小敏表示，这是发达国家有、中国也有的现象。当经济危机发生时，信用冻结了，国家发很多的钱但是钱却很紧。没人敢借钱，也没人愿意借钱。当经济开始趋向危机，各种经济的活力都在下降。整个经济的运转速度、周转速度在下降的时候，很多钱跑到债务里去了，就会出现钱很多但钱很紧的现象。

关于经济增长速度下滑的利率抬头现象，石小敏认为，当经济增长速度下滑、经济利润下滑的时候，利率反而抬头，这是中国所独有的现象，“在国外危机发生时，往往利率下降，甚至为了解决危机趋于零利率。但是在中国危机发生时，利率抬头而且高利贷猛涨。这个现象在大国经济中似乎只有中国有。”

地价占房价比重上升到30%~40%

“这五六年间地价追着房价涨。面粉价涨得快过面包价，很多地方地价涨了十倍，房价涨了三四倍，地价占房价的比重从10%左右上升到30%~40%之间。”石小敏表示，让投资为主导、带动经济增长的发展模式引起了很多矛盾，整个房地产市场投资链里大的毛病是中端现金覆盖能力低。对此，石小敏分别从中国M2超发、投资用途、投资效率、城市化投资链条四个方面给予分析。

“中国的M2超发已经成为一个不争的事实。”石小敏表示，2008年末中国的M2只有47万亿，到2014年末大约是135万亿。中国的M2在2012年年底约占全球M2的27%，2014年末中国的M2跟GDP相比超过了200%，同期的美国M2大概在80%~90%。既然国家发了那么多钱，那么这些钱用到哪儿了呢？石小敏表示，2009年以后，大量的钱用于投资。从毛投资率来看，2003年到2008年平均为49.8%，6年共计投资63.6万亿人民币。2009年到2014年的毛投资率年平均是68.2%，比前6年增长了19%，6年总计投资额202万亿。后6年全社会固定资产投资的总额是前一个6年的3倍以上。

针对投资用途，石小敏说，“假定2003年到2008年中国实行的主导型发展战略是招商引资、制造出口。遍地是开发区热、总部经济热、港口热、造船热、物流热，那个时期固定资产投资的大部分是投向跟招商引资、制造出口有关联的方向去了。假定这个时期60%的投资是服务于招商引资、制造出口的主战略。40%的投资服务于内需，那么用于前者的投资6年总计38万亿，用于内需的投资6年总计25万亿。”石小敏表示，2009年到2014年总共用于内需的全社会固定资产投资是190万亿。“我们总是说‘4万亿’，‘4万亿’总体上不是数量概念，而是一个政策概念。4万亿是把投资的方向从城市化建设投资为主开始转到城市化投资战略方向。”

分析投资效率时，石小敏指出，如果以2002年每增加1元GDP所对应的全社会固定资产投资额是1.78元、2008年是2.78元、2014年是10元左右来计算，目前全社会固定资产投资额的效率跟2002年与2008年相比下降了70%、80%。与这个投资效率相关联的是中国的全要素生产率，相比之下，中国在2002~2008年高速发展的黄金时期，平均每一年的全要素生产力大概要提高4%左右。

从城市化投资链条方面来看，石小敏认为，城市化投资链条的160万亿在6年当中投入到城市化建设中间，已大致形成了一条流水线。流水线的前端部分是供应商、中端部分是融资平台、后端部分是房地产开发商。前端、中端、后端是相互连接起来的，连着前面的供应商，顾着后面的开发商。石小敏表示，这个城市化投资链条主要回报靠后端房地产开发商，但目前整个房地产市场投资链里大的毛病是中端现金覆盖能力低。

房地产开发商不仅要为各种融资平台和各级政府交纳大量的税费，还要忍受飞涨的地价。

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