[摘要] 记者走访了我市多家银行发现，目前我市银行普遍实行“认房又认贷”标准，家庭已经有房或者贷款买过房等情形，均将被认定为第二套房范围。
株洲晚报房周刊讯：（记者刘春华） 近日，市民周女士致电房周刊记者，称自己去年在石峰区果园区买了一套60多平米的二手房，今年在河西美的城看中一套房子，手上现金不充裕，想把二手房卖掉用来支付新房的首付，“请问这样行得通吗？这新房算不算二套房?”
记者走访了我市多家银行发现，目前我市银行普遍实行“认房又认贷”标准，家庭已经有房或者贷款买过房等情形，均将被认定为第二套房范围。
株洲第二套房“既认房又认贷”
记者走访后发现，在对第二套房贷的认定上，目前株洲大部分银行执行“认贷又认房”的标准。
“工行以前是只认贷不认房，但调控紧缩之后，按照政策，就既认房又认贷”工商银行株洲分行的个贷部门的相关负责人介绍。对于二套房贷款，农业银行石峰区分行的一位工作人员介绍，二套房首付不低于60%，利率上浮10%。
记者采访过程中，多数银行的个贷人员表示，夫妻双方包括未成年子女，只要有一方在央行征信系统中有过房贷记录，不管贷款是否已经还清或者房屋是否卖出，都被视为二套房。
但也有人发问，要是套房属于一次性付款，并没有涉及贷款，那么套房售卖后再买，新房是否仍算首套房呢？
市房产局市场信息科李科长表示，房产局对市民购房都有档案记录，市民何时买进卖出均有记录在案。由于银行在审核房贷申请时都会同时参考征信以及房管部门的记录，要想享受首套房贷政策则需要两关皆过。“即使房产已经出售，但该房曾经有房贷，那银行在征信系统上是有可能查询到记录的，会认定客户已拥有房产。”从事二手房行业多年的张虹表示，只要房屋登记档案中对已售卖房产没有进行撤销，那么对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其将会显示家庭已登记有一套或者以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。而这撤销节点一般是1年为界。
“一句话，只要购房者能够开具无房证明，就可证实是首套房了，否则就不是，这是最直接的方式。”对于判断房屋是否属于首套房，中伟房产总经理严爱莲如此表示。
公积金二套房首付为五成
记者从市住房公积金管理中心相关人士处了解到，目前株洲公积金贷款政策尚未变动。对于之前未办理过任何住房贷款，房屋套内面积大于90平米的期房首贷，首付3成；房屋套内面积小于或者等于90平米的期房首贷，首付2成；而现房（包括二手房）首付3成。对于已办理过一次住房公积金贷款且已结清或者办过商业住房贷款的二贷，首付则需5成，利率上浮10%。对于已办理过2次住房公积金贷款或办过一次住房公积金贷款和商业住房贷款的三贷，住房公积金则不予受理。
据介绍，目前我市住房公积金贷款限额为40万元，贷款最长年限为30年，按人民银行的规定执行，目前5年以内年利率4.0%,5年以上为4.5%，二次贷款利率是同期利率的1.1倍；首付方面，一手房不得低于两成，二手房不得低于三成。
“既认房又认贷”
或误伤合理改善性需求
“婚前储蓄不够，但又怕房价上涨，就先和老公买了一套小公寓住着，想着等以后资金充足了再买一套大点的房子。”2008年，市民皮女士和现在的先生在荷塘区某楼盘买下一套面积为40平米的小公寓。去年二人终于喜结连理，今年7月下旬，为了改善居住环境，二人看中天元区某楼盘一套120多平米的房源，并将小公寓卖掉，却被告知再买则算是二套房，首付6成，这下可急坏了皮女士夫妇。
对此，旗滨美墅策划经理刘兆丰表示，银行“认房又认贷”避免了一部分炒房客利用银行和房屋管理部门信息不沟通的漏洞，来赚取银行的房贷优惠，抑制投资投机型购房，对于刚需一族确实是一大利好消息。但也对自住型的改善性购房人群造成了一定的误伤。
二手房成交价接近一手房价格
市场回暖？中介普遍反映形势喜人
从7月1日起，株洲市就开始实施存量房交易按评估计税，但截止到昨日，一个半月的时间过去了，记者从中介机构了解到，此前业内人士预测此政策将对二手房市场交易产生重大影响的现象并未出现，且不少中介人士反映，株洲不少高品质楼盘的二手房成交价格接近一手新房价格，市场形势较好，大批量中介人员回流。
从株洲房地产信息网数据显示，7月二手房交易情况良好，每周的平均成交量超过200套，尽管8月第二周稍稍有所回落，从8月5日-8月11日只成交了99套，但中介人士反映成交情况一直比较稳定。众联房产负责人陈虎表示，预计到9月以后会出现交易井喷时期。
陈虎告诉记者，就目前的成交情况看，尽管已经实施了存量房交易按评估计税，但市场并未受到太大的冲击，不少高品质小区的二手房源，如尚格名城、湘银小区、庐山春天、流金岁月等小区的二手房比较紧俏，成交率高，其部分二手房成交价已经接近一手房价格，“如果是特别好的户型、楼层的，属于‘楼王’户型的，还可能略高于新房的价格。”陈虎说。
“想买二手房的人，主要是看中了现房优势。”中伟房产总经理严爱莲说，一手房降价、二手房价格稍微上涨就促成了双方的价差减小，尤其是二手毛坯房更有价格优势。同时，从六月份开始就有大批的中介人员开始回流。 （房周刊记者 周晓）
商业地产
学区商业：一块引人垂涎的大蛋糕
近年来，蓬勃发展的教育事业带来了巨大的校园经济，庞大的学生数量是一个巨大的消费市场。可以说，大学生群体有着不俗的消费能力。因此，越来越多的商家开始把目光锁定这一市场，从服装到饮料，从电脑到手机，还有餐饮娱乐……大学校园已成为了众商家的必争之地。而学区商业作为一个新型的商业形态，继专业市场、百货卖场、社区商业之后也俨然成为了一个新的投资热点，其商业模式将以更低的门槛，更短的回报周期，更为灵活的经营手段激发出又一新的商铺经济增长点。
“一个拥有近百台电脑的网吧从下午3点开始就要排队叫号，一家普通的小超市一天可以卖出26箱罐装可乐，一家蛋糕店每天定做近60个生日蛋糕，一家中式快餐店一个中午的营业额可达3000元。”日前，博翰商业在对上海杨浦大学城的商业项目进行考察时，其管理公司如是介绍。而根据博翰商业针对上海大学城的相关调查报告，其中数据显示，学区商铺的租金水平正逐年看涨。目前松江大学城的商铺租金约为5元/平方米/天，南汇大学城约为4元/平方米/天，上海大学宝山校区约为3.5元/平方米/天，交通大学闵行老校区较高，约为5-8元/平方米/天（餐饮商铺还需转让费2-5万元不等）。投资回报往往高于邻近地区的普通社区商铺。
博翰商业研究表明：“大学生的消费总额受限于父母给的定额。但随着现今人们收入的大幅增长，大学生的消费也日趋上升，仅生日及各种名目的节庆消费就相当惊人。大学城周边各种商业业态中最火的是餐饮娱乐，这是由国内大学生的消费特性决定的。”以上海大学宝山校区外的弘基餐饮休闲街为例，60%以上的铺位都是从事餐饮休闲的。对于投资者而言，餐饮休闲商铺的租金要比其它同等条件的商铺平均高出30-50%，这就保证了投资者今后有比较好的回报。
就株洲而言，在各类高校的合并和整体迁移规划中，株洲以大学教育湖南工业大学和职业教育云龙职教城为首的校园经济，无疑也将会异军突起，形成一个类似于芦淞商圈的又一类校园经济商圈。
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