[摘要] 城建君说： 城建君前些天推文《株洲土地交易将迎来新一轮井喷，起拍价整体创新高！快看这些地块在哪？》，指出株洲市区房地产供应开始出现逆转，随即有不少读者追问，株洲房地产未来又会迎来新一轮库存吗？房价究竟又会怎么走？今天，我们就来聊聊这个话题。回顾：上一轮房地产的去库存 先回顾株洲房地产历史：
城建君说：
城建君前些天推文《株洲土地交易将迎来新一轮井喷，起拍价整体创新高！快看这些地块在哪？》，指出株洲市区房地产供应开始出现逆转，随即有不少读者追问，株洲房地产未来又会迎来新一轮库存吗？房价究竟又会怎么走？今天，我们就来聊聊这个话题。
回顾：上一轮房地产的去库存
先回顾株洲房地产历史：2011年火爆、2012年虚旺、2013年回暖。但到了2014年，株洲房地产市场库存逐渐增多。统计数据显示，2013、2014、2015年，株洲市区房地产供应量一直大于销售量，2015年6月，有媒体报道称：株洲城区库存去化周期保守估计达18个月。
有分析指出，2015年年中，可能是株洲库存量时期，从那以后，房地产库存开始触底反弹。到2016年年底，市区商品房销量开始超过供应量。特别是2017年市场销售行情火热，一直持续到2018年上半年。统计数据显示，2018年3月，市区住宅库存量降低到了5个月。
不过，到了今年6月，似乎又出现了一个转折点。株洲6月新增供应106.3万㎡，但6月网签销售只有41.88万㎡，销量显然跟不上供应量。株洲房地产市场供销数据这点变化，到底是短暂表现，还是真正转折的开始？这取决于后续的土地供应了。
当前：土地供应量显著增加
和大多数三四线城市一样，株洲土地供应从去年开始，火爆的行情就愈演愈烈。楼面地价没有，只有更高。今天上半年，株洲城区（暂不包含渌口区）商住地块，楼面均价已高达2747元每平方米，同比上涨116.8%。另外，商住地块成交金额表现惊人，同比上涨436%。
似乎好戏还在后头，城建君对株洲市公共资源交易平台上信息的不完全统计，近半个月，株洲城区共计有10多宗地块挂牌。这些地块主要集中在荷塘区金山新城、天元区新马新城、云龙示范区的轨道交通城及华强片区。
这些地块交易规模普遍较大，挂牌起始价大多在几亿元以上。比如，位于荷塘区的姊妹地块（112号和121号），两块地出让总面积加起来就有17万多平方米，按容积率2.5算，总建筑面积超过40万平方米。按照一套100平米计算，单两块地就可以供应4千多套房。算上上半年和去年出让的地块还未上市的部分，下半年楼市供应量将出现井喷。
图片来源：光影 摄影师：罗铭
未来：需求量会跟上供应量吗？
既然供应量开始增加，接下来房价会怎样走？很多业内人士的观点是，短期内，株洲市区住宅库存依旧不高，下跌可能性比较低。
但如果这些已挂牌出让的地块都上市，市场供应量肯定会大增。接下来，就取决于市场需求量了。这有两种情况，一是需求稳定增长，株洲房价将保持稳定；二是需求下滑，库存量激增，或许会迫使开发商降价促销。
谈了供给侧，我们再来谈谈需求侧。换句话来说，也就是未来谁来买这些房产？而要回答这个问题，我们先要弄清楚，未来株洲城区房产需求的动力在哪？城建君认为，主要来自两方面：一是内生动力，二是外生动力。
内生动力就是是本地人对房产的需求，比如棚改刚需型，二胎政策后的改善型。前段时间说棚改出现政策变化，但这个变化幅度有多大，目前，从中央到地方，都没有一个较为明显的信号，就像近期金融政策的起伏不定。
另外，根据株洲小学生人数的增长情况，2017年增长率为4.7%，仅次于长沙，8年间增长幅度为28.8%，也是仅次于长沙。单独从小学生在校人数变动上看，这对未来房价是有力支撑。
再来看外生动力，这点可简易理解为外来人口的流入。受长沙严格限购以及东部城市的房价高企等综合因素的影响。一些在外地发展的株洲地区人口（含县域），可能会不得已放弃长沙和工作所在的沿海城市，而选择回流株洲购房。这也是未来短期内的一个利好，这点城建君在此前推文重点谈及过，《株洲楼市预判：长沙限购再加码，或将迫使购房者回流株洲！》，在此就不赘述了。
实际上，分析房价未来潜力，早有公认理论：短期是看政策，中期看土地，长期看人口。谁的流入人口多、人口增量大，谁的房价支撑力越强，泡沫也就更少。也有声音说三四线城市缺少流入人口，房价上涨经不住长期考验。因为想转手卖掉，得看有没有能接盘的，二手房没人接盘了，那楼市自然就涨不起来。
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